Como muchos aseguran, invertir en real estate es una de las decisiones más seguras que pueden tomarse. Pero justamente por ser una decisión tan importante, no es un proceso simple.
Y si estás pensando invertir en otro país, debes saber que las condiciones seguramente sean distintas que en el tuyo. Por eso desde Dreambuilt queremos facilitarte esta guía para adquirir una propiedad en nuestro bello país sin problemas.
Real Estate en México
En los últimos años las cifras de inversión en real estate vienen en crecimiento continuo. Ya sea para vivienda, espacios comerciales o corporativos, México atrae inversionistas tanto locales como internacionales.
Una de las principales preocupaciones que se generan a la hora de invertir en otro país es el desconocimiento de las normas. Hay información que puede confundirte y hacerte creer que tu inversión corra riesgo.
A continuación vamos a explicarte a detalle cómo comprar una propiedad en México si eres extranjero. Como profesionales en real estate, también te ofrecemos algunas recomendaciones, puntos clave, y costos aproximados de cierre.
¿Cómo invertir en real estate en México siendo extranjero?
La manera de adquirir un inmueble en tierras mexicanas siendo extranjero es mediante acuerdos legales. Entre ellos, el que será más sencillo y simple, es el fideicomiso.
Este acuerdo es la forma legal más normal para quienes no son mexicanos e invierten en Real Estate. Así estarás sujeto a la ley, y tendrás las obligaciones y derechos correspondientes.
¿Qué es un fideicomiso?
Un fideicomiso es un contrato que involucra, por un lado, a un fiduciante. Esta parte es la que delega determinados bienes de su propiedad a un fiduciario.
El fiduciario, en este caso, será una institución bancaria a elección. Su papel será administrar dichos bienes en favor de una tercera persona que es denominada fideicomisario o beneficiario.
Y dicho beneficiario es el inversor. Es la persona titular del fideicomiso, quien toma las decisiones y recibe las ganancias de la inversión. No se trata de un arrendamiento, sino que equivale a un Living Trust en EE.UU.
Es decir, el banco es meramente un intermediario. Le da al beneficiario el poder para las acciones que él desee sobre el inmueble. Ya sea venderlo, rentarlo, remodelar, construir, o vivir. Incluso hipotecar, testar o heredar.
En otras palabras, la propiedad se coloca en un fideicomiso de su propiedad para ser administrado por un banco mexicano en su nombre.
¿Por qué se necesita un fideicomiso?
Lo que sucede es que la Constitución mexicana establece que ciertos territorios son “zona restringida”, y no pueden ser comprados por extranjeros. Se refiere a cualquier terreno dentro de las 31 millas de la costa y 62 millas de las fronteras.
La medida nació por la increíble pérdida de tierras valiosas que ha sufrido México en su historia en manos extranjeras. Pero traía contradicciones a la hora de fomentar inversiones de este tipo.
Por eso se crea el fideicomiso, en vez de tener que modificar la Constitución Nacional. Mediante él, los extranjeros pueden comprar real estate de este tipo, ya que el banco mantiene el título de propiedad.
Aclaremos que, en zonas residenciales comunes, no es necesario. Aunque, igualmente, muchos deciden hacerlo así. Ahora bien, si tu plan es invertir en estas zonas tan deseadas, es la manera adecuada.
¿Es el fideicomiso un activo del banco?
Esto siempre suele prestarse a confusión, y es uno de los mayores temores de los inversores. Pero no te preocupes, la respuesta concreta es no.
El único beneficiario del fideicomiso será su titular, o en su defecto las personas que designe. El banco actúa únicamente como administrador.
El fideicomiso de tu propiedad en México es mantenido por el banco pero no es considerado un activo del mismo. Por lo tanto no está expuesto a ninguna acción legal en la que el banco pudiera encontrarse.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un fideicomiso?
Este contrato tiene plazos. El fideicomiso se establece inicialmente por un periodo de 50 años y puede renovarse en cualquier momento mediante un formulario muy sencillo y una cuota nominal.
El riesgo es nulo, ya que los 50 años son garantizados y renovables a perpetuidad. También pueden incluirse en testamentos y heredarse. El coste actual es aproximadamente de unos 500 dólares anuales.
¿Qué puede hacer el gobierno a las propiedades adquiridas por extranjeros?
En Dreambuilt sabemos cuáles son las preocupaciones de quienes buscan invertir en real estate. Y una de las principales es el Gobierno.
A los inversores extranjeros a menudo les preocupa que el gobierno mexicano pueda expropiar sus tierras. Pero debes saber que esto, si bien es posible, es muy poco probable, y vamos a explicarlo.
Bajo el Tratado de Libre Comercio de América del Norte, TLCAN, México no puede, directa o indirectamente, expropiar propiedades. A excepción de que sea para un fin público. Es decir, por ejemplo, la construcción de carreteras.
Por supuesto que se construyen carreteras, pero de ahí a tener que expropiar hay un largo camino. La expropiación sólo será posible mediante un procedimiento legal, que es costoso para el Estado, y por eso no es preferible.
En los raros casos en que sea necesario expropiar tierras, el gobierno pagará una compensación al propietario. La misma deberá ser rápida y justa, acorde al mercado, junto con los intereses devengados.
Se trata del mismo proceso conocido como Eminent Domain en los Estados Unidos. Similar también al proceso de Compulsory Purchase en el Reino Unido, o el de Expropriation en Canadá.
Por eso te recomendamos no entrar en pánico con algunas historias terribles en que le quitaron su propiedad a alguien. De llegarte alguna ellas, debes saber que muy probablemente esa desafortunada persona compró tierras ejidales.
Las tierras ejidales no poseen título de propiedad, y sólo un ciudadano mexicano puede poseerlas legalmente. Justamente, para evitarte estos problemas, es que debes contar con nosotros.
Como comprador extranjero, ¿quién representa mis intereses?
La sensación de no tener a alguien de tu lado también es muy común cuando buscas nuevos horizontes. Pero la verdad es que es un ambiente más amigable de lo que a veces se piensa.
Si hablamos de transacciones inmobiliarias en la zona restringida de México, hablamos de cuatro actores involucrados. No tienen un orden específico, sino que todos se involucran en distintas partes del proceso. Estos son:
- Empresa inmobiliaria
- Abogado
- Banco
- Notario
Cada uno de ellos es útil en sus respectivas áreas, y actuarán sirviendo al mismo propósito: concretar tu inversión.
¿Por qué se recomienda tener un abogado cuando se compra real estate en México?
Recomendamos tener un abogado para contar con el mejor asesoramiento legal posible. Parece algo innecesario de aclarar, pero ocurre que a veces por ahorrar algunos dólares se siguen malos consejos.
Es muy común en México que algunas personas, quizás bien intencionadas, pero inexpertas, prometan un mejor trato. O digan que tienen un amigo o pariente que puede ofrecer descuentos y ahorrarle dinero.
Los que nos desarrollamos en este ámbito sabemos que este nunca es el caso. Permitir que personas inapropiadas se involucren abre la puerta a errores que pueden demorarte y hacerte perder miles de dólares.
Un abogado te representará y protegerá tus intereses desde el principio. También redactará los contratos y revisará los términos y condiciones de la venta. Puede ser muy útil para ahorrarle dinero.
Esto se debe a que tienen contactos con bancos, notarios y el gobierno mexicano. Están al tanto de los costos y honorarios más competitivos involucrados y se aseguran de que el comprador reciba los mejores precios posibles.
También recibirás el asesoramiento de tu abogado sobre las cuestiones legales de tu propiedad. Como por ejemplo la planificación fiscal, los gastos de cierre y las formas de hacerse con el título de la misma.
Otra recomendación legal que te damos, es que contrates un abogado mexicano. Los abogados extranjeros no tienen licencia para ejercer la abogacía en México y no deben dar consejos sobre las leyes mexicanas
¿Qué es un notario en México?
Un Notario Público mexicano es también un abogado licenciado, pero actúa como representante oficial e imparcial del gobierno de México. Ha pasado exámenes rigurosos requeridos por el gobierno mexicano y es un funcionario del mismo.
Su rol es muy similar al de un notario en Canadá y tiene una responsabilidad mucho mayor que un notario en los Estados Unidos. Son tomados muy en serio en México, ya que podrían ser considerados responsables en términos civiles y penales.
Funciones de un notario
En principio, proporcionan una estricta seguridad legal en las operaciones. Como también de los registros y documentos originales, y al finalizar registran los documentos en el Registro Público de la Propiedad.
Pero realiza una variedad de tareas, incluyendo la autenticación de documentos legales, el cálculo del impuesto sobre plusvalías. Este funcionario es el responsable de ratificar cada una de las transacciones inmobiliarias en el país.
El mismo garantiza la legalidad de la transferencia del título. Además es quien debe calcular y retener el impuesto de plusvalía del vendedor en nombre del gobierno.
Así también es responsable de cobrar el impuesto de adquisición del comprador y pagarlo a la Secretaría de Relaciones Exteriores. Coordinar avalúos, certificados necesarios, y solicitar todos los permisos correspondientes.
Después del cierre, el Notario debe registrar la transacción en el Registro Público y en la Oficina de Impuestos. Cualquier transacción no ratificada ante notario y debidamente inscrita en el Registro Público se considera inválida y no ejecutable.
El notario mexicano está capacitado y legalmente autorizado para llevar a cabo la transacción. Sin embargo, como mencionamos antes, recomendamos también utilizar un abogado para representar todos sus intereses.
¿Qué es un Trustee Bank?
Un Trustee Bank es un banco fiduciario, y su rol es fundamental para que puedas adquirir propiedades siendo extranjero. No es cualquier banco, sino sólo los que están autorizados a realizar los contratos que antes desarrollamos.
El Banco Fiduciario debe ser una institución financiera mexicana registrada con un departamento fiduciario establecido. El comprador tiene derecho a seleccionar cualquier banco dentro de los calificados.
Entre los más conocidos están el Scotiabank, HSBC, BBVA, Banamex y Santander. Aquí solo importa tu preferencia, todos deberán elaborar las mismas condiciones generales para el contrato.
El banco, por su parte, también debe asegurarse de que el cierre sea legal y apropiado. Recién después emitirán un fideicomiso sobre los bienes inmuebles para su uso exclusivo.
En este punto también importa no meterse en líos por ahorrar unos cuantos dólares. El hecho de que un banco importante vele por sus intereses es otro nivel de protección más para el inversor.
¿Estoy protegido si ocurre algo al banco?
Es otra de las preguntas más frecuentes cada vez que se explica la manera de comprar un inmueble. Tampoco debes preocuparte en este punto.
Para tu tranquilidad, te decimos que estarás absolutamente protegido. Los bancos mexicanos tienen protección gubernamental contra la quiebra. Esto quiere decir que el fideicomiso está garantizado indirectamente por el gobierno.
Además, como comentamos antes, las propiedades que se mantienen en fideicomiso no son activos del banco. En el raro caso de que el banco tenga dificultades financieras, la propiedad se asigna a otro de los bancos calificados.
El nuevo trustee bank se hará cargo del fideicomiso existente, y las condiciones serán las mismas. Se sujeta a las leyes impuestas por el gobierno federal.
Costos de adquisición promedio para real estate en México
Para finalizar, traemos para ti una vista general de los costes totales de cierre de una transacción de este tipo. Así podrás planificar mucho mejor tu inversión.
Se estima entre un 6% y un 9% del precio de venta. Esto incluyendo impuestos, honorarios del Notario y de tasación, comisión de apertura y la aplicación. Teniendo en cuenta también, entre otras cosas, la obtención del permiso de SRE.
Otro caso sería si eres aprobado para el financiamiento, y optas por hipotecar la propiedad. En ese caso, los costos de cierre estarán más cerca del 7% al 10%.
La amplia mayoría de las transacciones de este tipo en México se hacen en efectivo. Pero aclaramos el punto anterior ya que la financiación viene volviéndose popular en los últimos años.
Para calcular los honorarios del comprador, debes tener en cuenta los siguientes porcentajes:
3% de honorarios de adquisición
1% de gastos de registro
1% de honorarios notarialesY por último, y muy importante, el coste del permiso SRE. Este costará alrededor de 2,000 dólares para la apertura, y luego 500 dólares por año.
Conclusión
Ahora que despejamos tus dudas sobre invertir en real estate en México, es hora de poner manos a la obra. Siguiendo estos consejos podrás elegir el terreno ideal para tu inversión.
Pero no sólo es importante saber los pasos a seguir. Sino que es indispensable contar con un servicio integral y profesional que te brinde el respaldo necesario para semejante decisión.
Desde Dreambuilt nos comprometemos a ser ese respaldo para una inversión segura. Contamos con el equipo profesional necesario y la variedad de ofertas que estás buscando para cumplir tu sueño.
